お金持ちだけの投資でない!不動産投資について

 

こんにちは、明石コウジです。

 

最近、不動産投資を始める人が増えています。

皆さんは不動産投資にどのようなイメージをお持ちでしょうか?

・お金持ちしかできない

・難しそう、、

・すごくリスクがありそう

・不動産買うってあの大きいマンションごと買わないといけないの!?

などなど

マイナスなイメージも多いかも知れませんが、
いろいろ知っていくと不動産投資は意外と誰でも出来て、
とてもメリットが多い投資です。

今回は不動産投資についてお伝えしていきます。

そもそも不動産投資とは?

不動産投資とは、利益を得ることを目的として不動産に投資することです。
株式やFXなどの金融商品と異なり、比較的低リスクで長期的に安定した収入を得られ、
節税効果も期待できるため、近年はサラリーマンや公務員として働きながら
不動産投資を始める方も増えています。

どうやって利益を得るのか

具体的には、アパートやマンションなどを購入して家賃収入を得たり、
購入した物件の価格が上昇した時など利益が取れるタイミング売却し、
その差額で利益(売却益)を得ることを言います。

地方よりも将来性のある東京に資金が集中する傾向があります。
また、売却益よりも家賃収入(運用利益)を期待して投資する不動産投資が主流となっています。

どんなメリットがあるのか

不動産投資は、株やFXのように目に見えて大きな収益を上げることは出来ませんが、
『長期的』『安定的』に収益を上げることが可能です。

色々なメリットがありますが最も言えるのは
普通の人でも人のお金で大きな資産を持つ事ができるところにあると思います。

最初は銀行から融資を受けて物件を購入しますが、
その返済を入居者の方が納める家賃で支払っていけます。

返済が終われば物件はそのまま自分の資産となり
返済完了後の家賃収入はそのまま利益になります。

自己負担がほとんどなく、資産が形成できる事が
不動産投資の大きなメリットだと思います。

他にもまとめると以下のようなメリットがあります。

・私的年金の手段

私的年金でもっとも一般的なのが、生命保険会社などの商品である個人年金、財形年金がありますが、公的年金と貯蓄だけでは、長い老後生活の不安が高まります。
投資用マンションを購入して定年までにローンを完済させておけば、老後に支給される公的年金に加えて、安定した賃貸(家賃)収入を得ることができます。

・生命保険の手段

投資用マンションをローンで購入すると、団体信用生命保険(団信)に加入することになります。
万一、ローン返済中に死亡したり、高度障害などの際でも、団体信用生命保険が適用され、ローンの残債は保険から支払われます。
残されたご家族には債務無しのマンションが残り、月々安定した家賃収入が入ります。

・相続の対策

購入した投資用不動産は時価で評価されます(おおよそですが、建物部分は取得価格の50%、土地部分は時価の80%で評価)です。賃貸中は、さらに土地・建物ともに2~3割減の評価額を受けますので、相続対策として有効です。

・インフレの対策

インフレになった場合、物価上昇にともない、預貯金などの貨幣価値が低下(目減り)し、
投資物件の資産価値や賃料の上昇が想定されます。
物価が上昇した時には購入した物件の資産価値や家賃収入も上昇すると予想され、
不動産投資はインフレ対策になるといえます。

これらは株にもFXにもないマンション投資だけの特長です。
マンション投資は株やFXのように「儲かる話」でも「うまい話」でもありませんが、
その分リスクが少なく、長期的に安定収入を得ることのできる確かな投資です。

長期にわたって安定的に収益を上げたい方にとっては最適な投資先であると言えます。

どうやって始めるのか?

不動産投資を始めようと思ったら、まずどこから手をつければよいのか
大まかな流れをお伝えします。

・先ずは基礎知識を身に着ける

このご時世、インターネットで検索すればいくらでも情報が得られるので
先ずは簡単にでも検索して調べてみる事でで業者さんと話ができる程度にはなれると思います。

不動産投資セミナーに参加してみるのもよしです。
セミナーは不動産投資会社社員や投資家、ファイナンシャルプランナー、
税理士、経済アナリストなどが講師を務め、
希望者の個別相談にも応じるという形式が一般的です。

不動産会社は本当にたくさんあり、中には残念ながら知らないことをいいことに
後に損失が出るような粗悪な物件を売ってくる悪徳な会社もあるので、
そのような話に巻き込まれないように最低限の勉強はしておいた方がいいです。

もし周りに既にやっている人がいれば出来るだけ
多くの人から話を聞いてみることでリアルな話から比較ができるのでいいと思います。

その時も紹介料目当てでおいしい話ばかりしてやたら勧めてくる人には
要注意です。

・資料請求をしてみる

よさそうな不動産投資会社を見つけたら、資料請求をしてみましょう。
不動産投資会社の資料では、基礎知識はもちろん、本などでは得られない、
リアルな情報を得ることができます。
その会社の特徴など知ることでより細かい比較が出来ます。
一社だけではなく数社に足して請求し、比較してみ他方が良いです。

・営業マン(プロ)の話を聞く

不動産投資会社の社員(営業マン)に、直接どんな物件があるかを聞いてみましょう。
インターネットで探すよりも、イメージがつかみやすいでしょう。
インターネットでは得ることができない、
物件の見方や相場感といったリアルな情報や知識が得られるはずです。

投資物件の探し方は、自分が住むための物件探しとはいろいろな面で異なります。
たとえば、投資を考える方の場合、自分が住む物件が南向きかどうかを気にしますが、
住む人の立場としては住む物件が南向きか北向きかは、さほど重要視しません。
不動産投資を行う場合の物件探しは、自分の住まい用とは考え方が違います。

・資金計画を立てる

投資物件にある程度目処がついたら、
自己資金に加えて、銀行など金融機関からの借り入れをどうするかを考えます。

会社員(大手企業だとなお良い)や公務員といった安定した収入のある方であれば、
物件価格(数千万)に対し、100%の融資が受けられる可能性が多いにあります。
フルローンで購入できれば、将来的に繰上げ返済や借換えなどの計画変更の際も
対応ができるため長期的運用に有利です。

どちらにしても、物件探しと資金計画の立て方については、
不動産投資会社に相談するのが効率的でしょう。

・重要事項説明と契約

不動産の契約前には宅地建物取引士による重要事項の説明を受けます。
重要事項とは、対象物件に関する法令上の制限や権利、防災情報、また取引条件などのことで、
書面を交付し、口頭で説明がなされます。この重要事項説明を受けたうえで、
売買契約を締結するという流れになります。

・ローンの審査を受ける

契約締結後は、必要な書類を用意して融資の申し出を行い、金融機関の審査が始まります。
ローンの審査は、一般的に大手企業の会社員や公務員の方が有利と言えます。
また、不動産投資会社経由で紹介してもらった金融機関のほうがローンの審査は通りやすいでしょう。
金融機関から融資決定の報告があれば、金銭消費貸借契約などの契約を結ぶことになります。
金融機関の担当者からローンの仕組みや繰り上げ返済、金利などについての説明を受け、
融資が実行され引き渡し日(決済日)が来れば、晴れて不動産物件のオーナーとなります。

・管理会社の選出

物件を購入したあとは、不動産物件をどのように賃貸管理、運営するかも考えなくてはなりません。
賃貸管理を自分で行うことも可能ですが、マンション投資となれば賃貸管理会社に委託するのが一般的です。
賃貸管理業務は建物の入居者募集、入居者からのクレームやトラブルへの対応、退去時の手続きなどが含まれマンション投資において重要になってくる部分です。

まとめ

今回は不動産投資についてお伝えしました。

お金持ちしか出来ないとか、とてもリスクありそうだとか
マイナスのイメージも多いですが、

実際は正社員の方であれば融資を受ける事で
自己資金がほとんどなくてもスタートする事ができ、
長期的にメリットがとても多い投資です。

この記事が不動産投資に興味を持つきっかけになったら嬉しいです。

それでは!

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